『タクドラたみ』

『年収300万円『米国株投資』で老後資金2,000万円に挑戦!と時々『新潟お出かけ散歩』『ベランダ菜園』

『リートって何やねん?』

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こんにちは!タクドラのたみです♪

今回の、テーマは「リート」です!

投資信託などで、商品を選ぶ時「リート」ってのが、目に入ってくると思います。分散投資をしようかなぁ~と思い、6資産、8資産均等型みたいなのを見ると、「リート」っていうのが入ってます。

私なんかは、積立NISAやiDeCoなどで、投資を始めたての頃「リート?なんやねん?それ?」って思い「よー分からんから、見て見ぬふりしょ」って事にしてました(^^;)。

今回は、その「リート」についての概要を書いていきますので、よろしくお願いします。

「リート」とは?

REITの仕組みは、1960年代アメリカででき、2000年ごろ日本に入ってきた、「不動産投資信託」Real Estate Investmento Trust 、リアル・エステイト・インベストメント・トラスト)の、頭文字を取ったものです。日本では、Japanの「J」をとって、「J-REIT」と呼ばれています。

「リート」の仕組み(お金の流れ)

おおまかな、リートの仕組みとお金の流れは、下の図の感じです。

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一般社団法人 投資信託協会 より

①投資家が、「J-REIT(不動産独立法人)」に、お金を投資します。

②「J-REIT」は、そのお金を、不動産などに投資し運用します。

③不動産から、「J-REIT」に賃料が支払われます。

④「J-REIT」は、投資家に、その賃料から配当を支払います。

そんな感じですが、分かりにくいですので、具体例をひとつあけます。

ここはポイントのひとつなので、ゆっくり読んでいただけると、ありがたいです。

① 仮に、私が、イオンモールで知られてる「イオンリート投資法人」に、株を買う感じで投資したとします。

② イオンリート投資法人は、私たちから集めた資金で、お店のスペースを用意し、テナントとして各種専門店に貸します。

③ 各専門店は、家賃を払います。

④ イオンリート投資法人は、私たちに家賃の中から分配金を出します。

ざっくりですが、こんな感じです。

「リート」の特徴とメリット

①私たち個人投資家は、実際に不動産を買うわけではないので「一口大家さん」とも言われています。

日本に今64ある、個別のリート法人に、個別株を買う感じで1口2万円台~80万円くらいです。現物の不動産を買うわけではないので、割と少額投資できます

株式は100株単位で取引されることが一般的ですが、Jリートは1口(株)単位で取引できます。

②さらに、日本には今、ETF(上場投資信託)が、「東証REIT Core(コア)指数」など16本あります。投資信託でも「eMAXIS国内リートインデックス」ように100円とかで、証券会社を通し超少額で投資できます。

③一般企業株に比べ、法人税や再投資費が少ない(稼いだお金で新しい工場を作るなど)関係で、分配金が比較的高い株の配当金は、一般的に2%位ですが、リートの分配金平均で4%位です(5%、6%を超えるのもゴロゴロしてますよ(^^♪)。

④不動産のプロに信託するので、個人投資家が、自分で不動産を買い、ポンコツ物件をつかんでしまうリスクが少ない

⑤アパートやマンションなどの現物不動産では、売りたい時に買い手が見つからないケースがありますが、「リート」だとスマホでポチるだけで、簡単に売買ができます。

分散投資ができる。個人で3,000万や5,000万など用意し、物件を所有する場合、それが、もしポンコツ物件だったら致命的ですよね。一方、J-REIT(不動産独立法人)は、多数の物件を取り扱ってますし、ETFだとさらに広く分散投資ができます。そして、海外のリートも買うことができるので、もっと投資の幅は広がります。

「リート」のデメリットなど

①株同様、値動きがあり、買いたい人、売りたい人の関係で値が決まる投資なので、高値で買ってしまい損失するリスクがあります(安値で買うと、儲かりますが…)。

②投資信託である以上、運用手数料がかかります。

③株同様、海外のリートを買うと、為替のリスクがあります(都合のいいように為替が動くといいですね(^^;))。

④地震などの天災で不動産の価値が下がると、リートの価格も下がるリスクがある(倒壊したマンションからは利益が出ません)。

⑤例えば、コロナなどでホテルの需要が激減すると、ホテル系のリートの約9割が賃料変動制のため、売上が激減し分配金も激減するリスクがある(ただ、逆にそのタイミングが投資の狙い目かもしれませんが…)。

金利の影響を受ける。金利が下がると、お金が借りやすく、事業を拡大しやすいので、株同様、リートの価格も上昇しやしいです。

しかし、リート法人は投資家から資金を集めているだけでなく、銀行からの借入もしています。なので、金利が上昇するとリート法人が銀行から借りるお金の利息が高くなるので分配金が減るというリスクがあります。

仮に金利が0.5%から1.5%に上昇したら、返済する利息が3倍になるということですよね。

リート投資のポイント

重要なリート投資の補足ポイントです!株価は、景気のが上がる「期待感」で、実際の景気が上がる前に、上昇する傾向があります。一方、リート価格は、リートの特徴上、実際の景気と同じように推移する傾向があります。

つまり、リートは株価にたいして、遅れて価格が変動しやすいのです。

これを、うまく利用できるといいですね!

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まとめ

・「第3の投資」とも言われている「リート」は、個人で少額投資ができます。

・リートは、株同様の手順で売買ができます。もちろん、積立NISAiDeCoなどに絡ませて投資できます(私自身、しています)。

・リートも、株、債券同様に金利の影響を受けます

基本的な考え方としては、

金利上昇 → 株価、債券、リートは下落します!

金利下落 → 株価、債券、リートは上昇します!

ただし、株、債券、リートを個別に見ていくと、それぞれ特徴のある値動きをします。

【最後に】

今回も、最後まで読んでくださり、本当にありがとうございます

・この記事で、今までリートに興味がなかった方が、少しでも興味を持っていただけると嬉しいです。そして、私たちの未来のために、これからも、一緒に学んでいければ…と思ってます。

・毎度のことですが、質問、感想、ご意見、ご要望、そして、批評(酷評歓迎です)などあれば、はてなブログやTwitterなどで、コメントお願いします。